La Ciudad Subastada: crónica de una Buenos Aires en venta

En la esquina de Cerviño y Bullrich, donde hoy funciona un Easy que parece ajeno al vértigo de la Ciudad, el silencio de las máquinas anticipa un futuro distinto. Ese predio, uno de los más codiciados de Palermo, fue vendido por el Estado nacional por 127 millones de dólares. “Las 26 ventas concretadas implicaron el desprendimiento de 96.122 m² de tierras e inmuebles públicos”, señala el informe. Pero la cifra, fría y exacta, no alcanza para describir la dimensión de lo que está ocurriendo.

Desde diciembre de 2023, cuando Javier Milei llegó a la Casa Rosada, Buenos Aires vive una transformación silenciosa: la privatización acelerada de sus tierras públicas. No se trata de un fenómeno nuevo, pero sí de una ola inédita por su velocidad, su escala y su concentración. En apenas dos años y medio, el Estado nacional subastó 45 inmuebles. Vendió 26. Todos dentro del ámbito de la Ciudad.

El informe destaca la fuerte concentración de las operaciones: sólo tres de ellas (el 15% del total) explican el 65% de lo recaudado. La venta más significativa fue la del predio ubicado en Palermo, junto al Regimiento de Patricios, adquirido por la desarrolladora Consultatio (Eduardo Costantini) en U$S 127 millones, el 40% de toda la recaudación del período.

En tanto que diez de estas subastas tuvieron un solo oferente. Es decir, se adjudicaron al precio base. No hubo puja, no hubo competencia. Solo un trámite administrativo que convirtió un bien público en propiedad privada.

La postal es clara: grandes lotes, ubicados en las zonas más caras del mapa porteño, adquiridos por los jugadores más poderosos del mercado inmobiliario. Palermo, Puerto Madero, Retiro, Las Cañitas, Bajo Belgrano. El corredor norte como tablero de juego. Y los desarrolladores como protagonistas.

La totalidad de los inmuebles subastados suma 96.122 metros cuadrados de suelo urbano, una superficie equivalente a 1,25 veces el Parque Lezama, y habilita la construcción de 335.294 metros cuadrados, casi tres veces la oferta actual de vivienda en alquiler en la Ciudad. Por estas tierras, el Estado nacional recaudará U$S 320,6 millones, un monto 51% superior al precio base inicial.

Sin embargo, el dato matiza cualquier lectura optimista: en 10 de las 19 subastas realizadas hubo un único oferente, lo que implicó que esos inmuebles se adjudicaran directamente al precio mínimo establecido. En otras palabras, más de la mitad de las operaciones se concretaron sin una verdadera competencia entre privados, sin puja que permitiera elevar el valor de los bienes públicos puestos en venta.

Entre los beneficiados sobresale Consultatio, el holding de Eduardo Costantini, que compró tres predios por 194 millones de dólares. Solo esa cifra representa el 61% de todo lo recaudado por el Estado. Costantini, creador de Nordelta y del MALBA, se convierte así en el principal beneficiario de esta nueva etapa de privatización.

Le siguen Vizora, DOM Real Estate, IRSA. Empresas que conocen el negocio, que saben leer la ciudad como un mapa de oportunidades y que, en muchos casos, ya venían operando sobre tierras públicas desde gestiones anteriores. El informe lo resume con precisión: “Los holdings inmobiliarios desembolsaron US$ 207,8 millones, equivalentes al 65% de la recaudación”. La frase funciona como un golpe seco. No hay metáfora que la suavice.

Mientras tanto, el Estado se desprende de suelo en una ciudad donde el acceso a la vivienda es cada vez más difícil. Los salarios caen, los alquileres suben, los créditos desaparecen. La tierra pública —ese recurso escaso, irreproducible, estratégico— podría ser una herramienta para equilibrar el tablero. Pero hoy se vende al mejor postor. O, en muchos casos, al único postor.

Hay otro dato que revela la lógica del proceso: no se vendió nada en el sur de la Ciudad. Tampoco en el conurbano bonaerense, donde el Estado nacional posee miles de hectáreas. Las subastas se concentraron en las zonas de mayor valor inmobiliario. Allí donde el metro cuadrado cotiza más alto. Allí donde la ciudad se vuelve negocio.

El contraste es brutal. Mientras los barrios populares crecen y se densifican, mientras miles de familias viven sin acceso pleno a servicios básicos, las tierras públicas que podrían destinarse a políticas de hábitat se transforman en torres premium.

El informe recuerda que este modelo tiene antecedentes: la dictadura, el menemismo, el macrismo. Cada etapa con su propio ritmo, pero todas con un denominador común: la transferencia de suelo público al mercado privado.

La novedad, ahora, es la velocidad y la ausencia de contrapesos. El programa ProCreAr —que durante años utilizó tierras públicas para construir vivienda accesible— fue desmantelado. Las obras quedaron inconclusas. La planificación urbana cedió terreno frente a la lógica del mercado.

¿Qué ciudad queda? Esta pregunta atraviesa todo el documento. ¿Qué ciudad se construye cuando el Estado renuncia a su rol de planificador? ¿Qué ciudad emerge cuando la tierra pública se convierte en mercancía? ¿Qué ciudad queda cuando la valorización generada por obras públicas —como el Paseo del Bajo o la urbanización del Barrio 31— termina capturada por desarrolladores privados?

El informe propone alternativas: parques públicos de vivienda en alquiler, alianzas con cooperativas, refuncionalización de inmuebles estatales, modelos mixtos de desarrollo. Ideas que buscan recuperar la tierra como herramienta de política urbana, no solo como activo financiero.

Pero por ahora, la tendencia es otra.

En Palermo, el predio del Easy espera su transformación. En Retiro, los lotes cercanos al Barrio 31 ya tienen nuevos dueños. En Puerto Madero, Vizora proyecta su próximo desarrollo. La ciudad se mueve, cambia, se reconfigura. Pero lo hace sin debate público, sin planificación integral, sin una discusión sobre quiénes podrán habitarla.

El informe concluye que el modelo de privatización de tierras públicas mediante subasta favorece a un grupo reducido de grandes desarrolladores y no contribuye a mitigar el problema de acceso a la vivienda. Además, propone caminos alternativos para el uso de la tierra pública: la conformación de un parque de vivienda pública en alquiler asequible, la refuncionalización de inmuebles públicos en desuso, alianzas con organizaciones cooperativas y sindicales, y nuevos modelos de asociación público-privada con condiciones estrictas sobre precios y destinatarios.