Torres para blanquear, villas para frenar
La doble vara urbana de Jorge Macri
El GCBA pidió regularizar obras en infracción de hasta 5.000 m², equivalente a un edificio de gran escala. El mismo gobierno recortó vivienda: ACIJ calculó una baja real del 22,9% y el menor presupuesto en 14 años. Mientras habilita un blanqueo inmobiliario, la Ciudad refuerza controles para impedir construcciones en villas.
por Melina Schweizer
El gobierno de Jorge Macri acaba de poner sobre la mesa una fotografía bastante nítida de su modelo de ciudad: para las construcciones fuera de norma de gran escala, un régimen especial de regularización; para los barrios populares, controles policiales, freno al ingreso de materiales y menos presupuesto para urbanización. No es una contradicción menor ni un detalle técnico escondido entre expedientes. Es una decisión política sobre quién puede incumplir la ley y después sentarse a negociar con el Estado, y quién, en cambio, recibe el peso de la norma como amenaza, clausura o operativo.
El proyecto enviado por el Ejecutivo porteño crea un “Régimen Especial de Regularización de Construcciones y Obras en Contravención”, destinado a legalizar edificaciones hechas por fuera del Código de Edificación y del Código Urbanístico. La norma tendrá vigencia por un año, prorrogable por otro, y alcanza obras ejecutadas en su totalidad hasta el 1° de abril de 2026. El dato que encendió las alarmas en la Legislatura es la escala: podrán regularizarse construcciones de hasta 5.000 metros cuadrados en infracción al Código de Edificación y hasta 2.500 metros cuadrados en infracción al Código Urbanístico. No hablamos de una pieza levantada en una terraza familiar; hablamos de superficies equivalentes a edificios enteros.
El propio mensaje oficial intenta vestir la medida con lenguaje administrativo: “normalización”, “seguridad jurídica”, “dinamización económica” y “aptitud crediticia”. Según el Ejecutivo, muchas de estas situaciones habrían surgido por la “dinámica del desarrollo inmobiliario” o por “desconocimiento” de la normativa, y la persistencia de esas construcciones fuera de regla afectaría el valor de mercado de los inmuebles y su acceso al crédito. La frase es reveladora: cuando el incumplimiento pertenece al mercado formal, se lo trata como un problema de valorización patrimonial; cuando aparece en un barrio popular, se lo trata como desorden urbano.
El proyecto no es gratuito, claro. Prevé el pago de derechos de construcción y recargos: 250% para obras menores a 100 metros cuadrados, 350% para obras de entre 100 y 1.000 metros cuadrados y 700% para superficies superiores a 1.000 metros cuadrados. Para viviendas individuales o colectivas afectadas al régimen de propiedad horizontal, se mantiene un recargo de 250% sin límite de superficie. El argumento oficial es que no se trata de una amnistía, sino de una regularización con costo. Pero ese razonamiento deja afuera la pregunta central: si el negocio inmobiliario puede incorporar la multa al cálculo de rentabilidad, el castigo deja de funcionar como límite y empieza a operar como precio de entrada.
La iniciativa también incluye excepciones y exclusiones. Quedan afuera las obras que afecten seguridad, accesibilidad, salubridad o higiene, aquellas sobre monumentos históricos nacionales o las que invadan dominio público, salvo casos menores. A la vez, el texto abre tratamientos diferenciados para clubes, entidades deportivas, establecimientos culturales, educativos y sanitarios, algunos incluso sin límite de superficie, y faculta a la autoridad de aplicación a otorgar planes de facilidades de pago. La letra parece prolija, pero la política urbana no se lee solo por sus artículos: se lee por sus prioridades.
Y las prioridades están a la vista. Mientras la Ciudad propone blanquear construcciones de gran escala, las políticas de vivienda e integración socio-urbana atraviesan un retroceso presupuestario profundo. Chequeado informó, sobre la base de un informe de ACIJ, que el presupuesto previsto para organismos de vivienda en 2026 representa menos del 1% del gasto total porteño y tendrá una caída real del 22,9% respecto de 2025, ubicándose en el nivel más bajo de los últimos 14 años. El mismo análisis recuerda que entre 2017 y 2019, durante el impulso inicial de proyectos como Barrio Mugica, Villa 20, Playón de Chacarita y Rodrigo Bueno, esos organismos llegaron a representar cerca del 4% del presupuesto total de la Ciudad.
Esa caída no es abstracta. ACIJ sostiene que la reducción de recursos afecta políticas habitacionales, barrios populares y situación de calle, y advierte que el recorte profundiza la segregación urbana, la precariedad habitacional y los déficits de acceso a servicios básicos. El dato es clave porque desarma el discurso de la neutralidad presupuestaria: mientras el presupuesto total de la Ciudad aumenta, las áreas vinculadas a vivienda y urbanización pierden peso relativo. No falta plata para todo; falta prioridad para algunos.
El cambio de orientación también fue explicitado por Jorge Macri. A comienzos de 2026, el jefe de Gobierno cuestionó el modelo de urbanización de villas y sostuvo que no se construirían más “viviendas nuevas y regaladas”, según registró Chequeado, que además precisó que las viviendas entregadas en procesos de integración no fueron gratuitas, sino financiadas mediante créditos y planes de pago. La verificación también recordó que organizaciones como Techo evaluaron que las políticas de integración no pueden considerarse un fracaso en términos absolutos, ya que permitieron mejoras en acceso a agua y cloacas en barrios populares.
La diferencia entre discurso y datos importa. Porque hablar de “viviendas regaladas” no es inocente: instala la idea de que los habitantes de villas recibieron beneficios inmerecidos mientras otros sectores quedaron afuera. Esa narrativa habilita una política de retirada estatal en los barrios populares, pero no cuestiona con la misma dureza los beneficios que el Estado ofrece al mercado inmobiliario cuando legaliza lo ya construido fuera de norma. Ahí aparece la doble vara: los pobres deben demostrar merecimiento; los desarrolladores, capacidad de pago.
El punto más brutal de esa doble vara se ve en la Villa 31, donde el propio Gobierno porteño anunció un “plan de ordenamiento” con más controles de acceso, retenes policiales, peatonalización de calles e impedimentos para ingresar materiales de construcción con el objetivo explícito de frenar nuevas construcciones. En su comunicación oficial, la Ciudad afirmó que se terminaría el ingreso de materiales para “seguir agrandando” el barrio y que “la ley y el orden rigen en cada metro cuadrado de la Ciudad”. La frase sería más convincente si no conviviera con un proyecto que permite regularizar hasta 5.000 metros cuadrados construidos en infracción.
La misma gestión que habla de “mismas reglas para todos” propone, en paralelo, reglas especiales para quienes construyeron fuera del Código Urbanístico en el mercado formal. A los barrios populares se les exige detener el crecimiento; a los metros cuadrados irregulares del negocio inmobiliario se les ofrece regularización, cuotas y seguridad jurídica. La ley, entonces, no rige igual: depende del suelo, del dueño y del poder de negociación.
El País publicó recientemente testimonios de comerciantes del barrio Padre Carlos Mugica que denuncian un aumento de controles, decomisos y operativos policiales que afectan su subsistencia. La nota describe un clima de hostigamiento sobre trabajadores informales y comerciantes barriales, muchos de ellos migrantes, en un contexto donde la urbanización quedó incompleta y las condiciones de formalización son precarias. La escena completa es difícil de disimular: se controla la parrilla, la garrafa y el ingreso de ladrillos en el barrio popular, mientras se prepara una autopista legal para ordenar grandes infracciones edilicias.
El proyecto de blanqueo también debe leerse en relación con el Código Urbanístico. Durante años, organizaciones vecinales y especialistas denunciaron que la normativa porteña favoreció la verticalización, la presión sobre barrios residenciales y la expansión del negocio inmobiliario por encima de la planificación social. En ese marco, una nueva regularización cada pocos años refuerza la sospecha de que el incumplimiento no es una anomalía, sino parte del método: se construye, se excede, se espera, se paga y se legaliza.
El Ejecutivo dice que el régimen busca “sanear el mercado inmobiliario sin generar privilegios ni inequidades”. Pero una política pública no se evalúa solo por su intención declarada, sino por sus efectos. Si el Estado reduce recursos para urbanización de barrios populares, frena la construcción en villas con controles policiales y al mismo tiempo habilita un blanqueo amplio para obras en infracción, el resultado no es equilibrio. Es una redistribución regresiva de tolerancia urbana: más indulgencia para arriba, más castigo para abajo.
La cuestión de la seguridad tampoco alcanza para justificar la diferencia de trato. Nadie puede defender construcciones peligrosas, ni en un barrio formal ni en una villa. Pero si el problema fuera realmente la seguridad, la respuesta debería ser inversión pública, acompañamiento técnico, regularización dominial, infraestructura, apertura de servicios, asistencia para mejorar viviendas y control transparente. Lo que aparece, en cambio, es un combo desigual: presupuesto en baja para vivienda, obras frenadas o debilitadas en barrios populares y controles para impedir crecimiento informal, mientras se ofrece una salida legal a construcciones ya realizadas por fuera de la norma.
El debate legislativo, por eso, no debería reducirse a cuánto se cobrará por metro cuadrado. La pregunta relevante es otra: ¿qué ciudad se está construyendo cuando la irregularidad de los grandes puede transformarse en trámite y la necesidad de los pobres se convierte en problema policial? En una ciudad con crisis habitacional, alquileres expulsivos, déficit de vivienda y barrios populares todavía sin integración plena, el mensaje del proyecto es políticamente obsceno: hay infracciones que se regularizan y otras que se persiguen.
El cierre incómodo está en esa comparación. La Ciudad impide que crezcan las villas, frena materiales, despliega controles y reduce el peso presupuestario de la urbanización. Pero, al mismo tiempo, propone blanquear superficies enormes construidas fuera de regla en el mercado formal. Para unos, orden. Para otros, oportunidad. Para unos, policía. Para otros, escribano, plan de pago y seguridad jurídica.
No es urbanismo. Es clase social escrita en el Código Urbanístico.