Microcentro porteño, un mix entre oficinas y viviendas

por Natalia González

El microcentro porteño transita una etapa de reconversión en la que se mezclan potenciales escenarios que pasan por la expectativa de una reactivación de la demanda de oficinas en la pospandemia, junto con la posibilidad de que una parte de la oferta existente se reconvierta en departamentos para viviendas, potenciado por el buen acceso a servicios, a entretenimientos y la cercanía a casas de altos estudios.

«Nuestro macro y micro centro, ese que en cuarentena vimos como un desierto de edificios semi vacíos, veredas despobladas y locales cerrados, desde la vuelta a la presencialidad y el turismo comienzan a despertar», dijo  el representante del Consejo de Planeamiento Estratégico de la Ciudad de Buenos Aires (COPE), Hernán Iradi.

El especialista afirmó que «las oficinas y espacios de trabajo, no solo van a persistir, sino florecer» y que «es la zona a la que más le está costando recuperarse, pero es la que más potencial tiene».

«El turismo apenas vuelva lo primero que hace es caminar la calle Corrientes; si alentamos que los alrededores empiecen a tomar color le va a venir muy bien, es una zona muy estratégica», agregó.

Iradi dijo además que «los proyectos de incorporar al mundo residencial, dada su magnífica infraestructura, van encontrando consensos» y que esto «abre oportunidades porque muchas unidades hoy se consiguen hasta un 50% menos que previo a la pandemia».

Detalló que «es un gran momento para comprar, se consiguen oficinas en menos de 1.200 dólares el metro cuadrado» cuando antes el precio en el microcentro «no era menos de 2 mil dólares», por lo cual se puede «conseguir oficinas que se pueden trasformar en vivienda».

«Hay oficinas que han quedado en desuso y otras que estarían muy inteligente convertirlas en vivienda micro y macro centro es gran oportunidad de que se haga un barrio residencial», señaló el especialista al describir uno de los efectos que tuvo la pandemia en el quehacer laboral, por el fuerte impulso que cobró el home office así como por el cierre de emprendimientos a causa de la crisis económica.

De acuerdo con el último informe sobre oficinas clase B de Cushman & Wakefield, en el tercer trimestre de 2021 la vacancia continuó su tendencia alcista, llegando al 10,1%, lo que representa un incremento del 44% en comparación con el mismo trimestre del año anterior.

«Los submercados que presentan mayor superficie disponible, se encuentran en el área céntrica (CBD) y son Microcentro con 31.773 m2, Puerto Madero con 25.197 m2 y Catalinas-Plaza Roma con 24.103m2», detalló Carolina Wundes, analista de investigación de mercado de Cushman & Wakefield.

En este contexto, los propietarios de muchos edificios de la zona están modificando reglamentos de copropiedad para que los departamentos que son exclusivos para uso de oficina se puedan comercializar como vivienda.

A mediados de este año, el legislador porteño del Frente de Todos Manuel Socías presentó un proyecto de ley denominado «Plan de recuperación del Centro porteño» que apunta a reconvertir esas oficinas en viviendas destinadas a la clase media.

Iradi consideró que esto requiere incentivos por parte del Gobierno de la Ciudad, entre los que citó la posibilidad de establecer mejoras impositivas, créditos blandos para la reconversión y beneficios en la tasa de ABL.

También una «modificación de la Ley de Alquileres que va a atraer inversores y estos incentivos para micro y macro centro para locales comerciales para que se puedan reconvertir».

Por su parte, la plataforma inmobiliaria Mudafy señaló en un informe que «los bajos precios de los inmuebles motivan a apostar por el futuro de la zona» y que «podría replicarse la experiencia de Puerto Madero, una zona que logró modernizarse, revalorizarse y posicionarse como uno de los mejores lugares de la ciudad para vivir y pasear».

Según Mudafy, en la actualidad los valores de las unidades de dos ambientes -en zonas puntuales- se comercializan en alrededor de los u$s 45.000, mientras que un edificio en bloque con aproximadamente 50 unidades tiene un valor que va de 1 a 2 millones de dólares.

Analizó que «esta situación es única y una oportunidad nunca antes dada si se consideran los beneficios, accesos y comodidades con los que cuenta microcentro que apunta a renovarse como sucedió a fines del siglo pasado con Puerto Madero».

Matías Towers, director comercial de Mudafy, señaló que «esta situación abrió las puertas a una nueva posibilidad que puede volver a dar vida a la zona que se extiende desde Córdoba a Belgrano y Callao y convertirlo en un barrio con perfil más residencial con una fisonomía muy distinta a la prepandemia».

La plataforma inmobiliaria aumentó 27% su oferta en los últimos meses en los barrios de San Nicolás y la porción correspondiente a Montserrat.

Al día de hoy, el 63% del microcentro corresponde a oficinas: más de 600 parcelas de oficinas por kilómetro cuadrado, mientras que, el espacio de viviendas es del 20% con menos de 200 parcelas por kilómetro cuadrado.

En este contexto, desde la Secretaría de Desarrollo Urbano porteña entienden que alrededor de 640 emprendimientos de oficinas enclavados en el microcentro porteño pueden readaptarse como viviendas.

Los beneficios que tiene la zona podrían convertirse en los requisitos de muchos a la hora de buscar su hogar ideal: interconexión (subte, ciclovías, Metrobus todo a minutos), oferta cultural, comercial y de servicios, y hasta cercanía a las grandes universidades de la ciudad.

También, podrían ser estos los requisitos de los turistas cuando buscan alojamiento a la hora de visitar Buenos Aires, convirtiéndose así, en una oportunidad para los inversores, frente a unidades a precios históricos a la baja, que podrían alquilarse temporalmente en dólares.

Fuente/foto: Télam

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