“Ahora 12” para el sector inmobiliario financiero
por Federico Coguzza
Un paquete de políticas públicas que no hacen más que continuar y acentuar la mercantilización del espacio urbano.
Entre mayo y junio, el Gobierno de la Ciudad aprobó un conjunto de disposiciones que privilegian al sector inmobiliario financiero: quitas impositivas, remates de tierras públicas a precio vil y concesiones de espacios públicos para que los explote el sector privado.
Se trata de cuatro medidas en la ciudad más rica del país, donde en los últimos 10 años se construyeron más de 10 millones de metros cuadrados (algo así como cinco Puertos Maderos). Sin embargo, lo que aumenta día a día, además de la construcción, es la cantidad de personas en situación de calle, el porcentaje de familias inquilinas y la gente que se encuentra en emergencia habitacional.
“¡Un “Ahora 12” para el sector inmobiliario financiero!”, señala Eva Koutsovitis, coordinadora de la Cátedra de Ingeniería Comunitaria de la UBA, y explica: “Este sector junto al poder político es el responsable de la emergencia urbanística, ambiental y habitacional que atraviesa la ciudad de Buenos Aires”.
Privilegiar a los privilegiados
En 2018 el Gobierno de la Ciudad, a través de la Ley N° 6099, aprobó el Código Urbanístico en reemplazo del Código de Planeamiento Urbano. Esta medida significó, por ejemplo, que la capacidad constructora aumentará entre un 300% y 700% en toda la Ciudad.
Sin embargo, durante el debate de la Ley se promovió que los propietarios pagaran el impuesto a la plusvalía urbana. Por ejemplo: con el Código de Planeamiento Urbano el propietario podía construir hasta 5 pisos; luego de la aprobación del Código Urbanístico puede construir 25. Ante el beneficio de mayor capacidad de construcción por el mismo terreno adquirido, el propietario debe pagar un impuesto al excedente.
En esa línea, la primera de las medidas tomadas entre mayo y junio por Horacio Rodríguez Larreta fue reducir en un 80% el impuesto a la plusvalía urbana. “La realidad es que ese impuesto entre el 2019 y el 2021, en plena pandemia y donde la construcción se frenó, recaudó 840 millones de pesos”, afirma Koutsovitis y refuerza: “Esta reducción lo que hace es privilegiar a las grandes desarrolladoras: privilegiar a los privilegiados de siempre”.
“Ahora 12” en el barrio Olímpico
En 2014, el Gobierno de la Ciudad estableció que un sector del Parque de la Ciudad iba a ser destinado a la construcción de una villa olímpica. En 2016, y con la excusa de los Juegos Olímpicos de la Juventud, que se desarrollarían en 2018, el Gobierno de la Ciudad avanzó en la venta de 29 hectáreas, de las cuales sólo cuatro se destinaron al barrio Olímpico.
Allí se construyeron edificios que, una vez terminados los Juegos, fueron transferidos al Instituto de Vivienda de la Ciudad con el objetivo de ser destinados a viviendas sociales. Sin embargo, muchas parcelas de esas cuatro hectáreas quedaron sin ser construidas. En 2021, el Gobierno de la Ciudad comenzó a rematarlas. En el primer remate, de los 10 predios puestos a la venta sólo 5 fueron adquiridos.
Siguiendo esa lógica, el Gobierno porteño anunció a principios de junio el remate de otros 14 terrenos del barrio Olímpico de Villa Soldati. En diálogo con Periódico VAS, Eva Koutsovitis, precandidata a Jefa de Gobierno de la Ciudad por el movimiento La Ciudad Somos Quienes La Habitamos, sostiene: “Se van a rematar a 227 dólares el metro cuadrado, a dólar oficial, en pesos y en 12 cuotas fijas. Algo que no existe para ninguna familia porteña. Se trata de un “Ahora 12” inmobiliario. ¡Es tierra pública que será vendida al sector inmobiliario para que haga enormes negocios! Esa tierra pública es la que necesitamos para espacios verdes y viviendas sociales. Es inaceptable que en este contexto de emergencia habitacional se continúe beneficiando al sector inmobiliario financiero”.
Negocio con vista al río
Otro de los anuncios que el Gobierno porteño realizó este último mes está vinculado con la concesión del denominado “Espacio Gastronómico con vista al Río”, ubicado en la Costanera, más precisamente frente al Parque de la Memoria. Se trata de un edificio que costó, al conjunto de la ciudadanía porteña, 120 millones de pesos, cuya concesión, por 5 años, va a estar en mano de un privado para que lo explote pagando 250 mil pesos por mes, pagando un canon irrisorio de 622 pesos por metro cuadrado en las tierras más caras de la Ciudad de Buenos Aires.
Haciendo un poco de historia puede notarse que el modus operandi es siempre el mismo: el Estado pone las tierras y el dinero para la construcción y luego el sector empresarial hace suyas las ganancias. Un caso paradigmático es el de Costa Salguero y Punta Carrasco, donde durante más de 30 años, las empresas concesionarias explotaron los terrenos pagando valores insignificantes. Por ejemplo, en 2016, las empresas concesionarias de Punta Carrasco pagaban 5 pesos por metro cuadrado, mientras que en el caso de Costa Salguero, las tierras más costosas de la Ciudad de Buenos Aires, el canon era de menos de 2 pesos.
En esa línea también puede señalarse que en 2018 la Legislatura porteña aprobó la Ley 5.921 para crear el Distrito Joven, autorizando también a reprivatizar la Costanera por 10 años y rellenar el Río de la Plata. Después, en diciembre de 2019, aprobó la Ley 6.289, que habilitaba la venta definitiva de 17 hectáreas de Costa Salguero. Sin embargo, la justicia ratificó en marzo de este año que dicha venta es inconstitucional.
Otro impuesto a la construcción que se reduce
Y como remate: la última medida dispuesta por el Gobierno de la Ciudad, y que sigue el camino de los beneficios para el sector inmobiliario financiero, es la aprobación del proyecto de Ley N° 1558-J-2023, que dispone la reducción de la alícuota aplicable al impuesto a los Ingresos Brutos para actividades productivas, entre las cuales se encuentran las constructoras.
Al respecto, Koutsovitis señala: “Esto va a generar una reducción impositiva para más de 20 mil empresas constructoras, de las cuales 4.086 están radicadas en la Ciudad de Buenos Aires y las otras 16.857 tienen actividad tanto en el ámbito porteño como en otras provincias” y concluye: “Esa medida tiene como consecuencia que la Ciudad dejará de recaudar casi 40 mil millones de pesos, perdiendo así recursos de forma innecesaria, más aún si se tiene en cuenta el contexto de crisis urbanística, habitacional y ambiental”.
Horacio Rodríguez Larreta, en plena carrera electoral como candidato a presidente, usa la problemática habitacional para hacer campaña. Mientras que en abril anunció medidas para favorecer a los hogares inquilinos (el programa Garantía BA) que no generaron mucha expectativa, entre mayo y junio aprobó otro paquete que no hace más que beneficiar al sector inmobiliario financiero, el que con toda seguridad colaborará con sus aspiraciones presidenciales.