Airbnb o la lucha por la vivienda en la Ciudad
por Alejandro Volkind
El Gobierno porteño aprobó a las apuradas una nueva ley sobre alquileres turísticos sin evaluar las consecuencias que tendrá en el millón de personas que alquilan en la Ciudad. ¿Economía colaborativa o negocio inmobiliario disfrazado?
José Luis y su familia se mudaron a San Telmo hace dos años y ya se encariñaron con el barrio. Él y su compañera trabajan en la zona, mandan a su hijo al jardín de la calle Piedras, disfrutan las tardes tomando mate en la plaza Vera Peñaloza y saludan a la gente del estacionamiento. “Nos hemos aquerenciado un poco”, reconoce, y se entusiasma imaginando una estadía prolongada. Pero José Luis y su familia alquilan y saben que cualquier previsión de futuro está atada a variables imprevisibles, o lo que es lo mismo, a los caprichos de la propietaria.
Yo quiero que renueven contrato -le auguró Claudia, la propietaria, cuando comenzaron la negociación para continuar dos años más en la casa- pero tenemos que hablar de una indemnización. ¿Indemnización? José Luis la escuchó por teléfono y pensó que era un chiste. Hizo un silencio. Claudia siguió: según el avalúo que realizó mi abogado me tenés que pagar 335.000 pesos. ¿En concepto de qué?, le consultó él, percatándose que el reclamo iba en serio. Por la devaluación de la moneda y la crisis económica.
Apenas concluyó la conversación, José Luis se dirigió a la Defensoría del Inquilino. “El reclamo de la dueña es totalmente ilegal -lo tranquilizaron los abogados-pero intentá huir de ahí”.
¿Se puede huir? La historia de José Luis debería ser una rareza, una delirante excepción, pero todo indica que va camino a convertirse en algo cotidiano dentro del mercado inmobiliario, empujado por una palabra de seis letras: Airbnb.
Alquilar en dólares
Airbnb es una plataforma de alquileres turísticos temporarios que nació en 2008 en San Francisco bajo la filosofía de promover la economía colaborativa, es decir, aquella en la que un individuo pone al servicio de otro un bien ocioso para complementar sus finanzas. Jorge y Susana, pone de ejemplo la empresa, perdieron todo tras la crisis de 2001 menos su hogar, pero gracias a compartir las habitaciones que sus hijos habían dejado libres pudieron tener un ingreso extra y se convirtieron en anfitriones pioneros en Salta Capital. Con discursos de este tipo, la plataforma fue creciendo y hoy en día ya está valuada en 35 mil millones de dólares y tiene más de 6 millones de ofertas en 100.000 ciudades.
Buenos Aires no es la excepción. En Palermo, por ejemplo, hay una oferta de Airbnb cada 31 viviendas. Según datos brindados por el informe del Centro de Estudios Metropolitanos (CEM), elaborado por la coordinadora del área urbana Guadalupe Granero, desde 2016 la oferta de propiedades para alquiler temporario vía plataformas casi se triplicó. Para marzo de 2019, Airbnb contaba con 15.655 ofertas activas en Buenos Aires de las cuales 11.848 eran viviendas completas; 3.394 habitaciones privadas y 413 habitaciones compartidas.
Este crecimiento exponencial se explica por dos motivos. El principal es que los propietarios obtienen una rentabilidad en dólares que puede llegar a cuadruplicar a la de un alquiler tradicional promedio. Con sólo ocho días de alquiler a través de la plataforma fue posible generar un ingreso similar al alquiler mensual promedio de un departamento permanente. Para ser claro: 12 dólares por noche, versus 46 dólares vía Airbnb.
A su vez, el alquiler temporario tiene una flexibilidad que no requiere “atarse” a contratos y, por ello, permite actualizaciones de precios cada vez que el propietario lo disponga.
Todos felices, menos los inquilinos
Si bien los primeros en alertar sobre las prácticas “desleales” de esta aplicación fueron los propietarios de hoteles, ya que la plataforma aparece orientada al turismo, el principal sector perjudicado es el de los inquilinos permanentes, es decir, ese millón de porteños que habitan en viviendas alquiladas.
El efecto de los alquileres temporarios desregulados en varias ciudades del mundo, ha sido el retiro de propiedades del mercado de alquileres permanentes y un alza generalizada de los precios de los arrendamientos de vivienda. Hay datos que lo confirman. Según el informe del CEM, en la ciudad de Buenos Aires hay al menos 9.338 viviendas que se ofrecen todo el año a través de Airbnb y, por ende, que fueron retiradas del mercado tradicional de alquileres.
En definitiva, el problema de fondo que Airbnb le está planteando a las ciudades es la competencia por las viviendas, sobre todo en contextos donde existe déficit habitacional. Por eso la demanda era que Buenos Aires regule estas plataformas, tal como ya hicieron otras ciudades del mundo como Nueva York, Londres, Berlín o París, y eso hizo la Legislatura porteña en su anteúltima sesión del año, pero a la manera del PRO, es decir, a las apuradas y sin considerar los intereses de los principales perjudicados. “El proyecto tuvo un tratamiento exprés que no permitió modificaciones por parte de los legisladores de los otros bloques y, de ninguna manera tuvo en cuenta la situación que atraviesan los inquilinos de la Ciudad”, aseguró a Periódico VAS la legisladora Andrea Conde.
La propuesta presentada por el diputado oficialista Gonzalo Straface y votada por los 41 legisladores de Vamos Juntos sólo establece que a partir de diciembre de 2020 los alojamientos deberán estar inscriptos en un registro oficial, tener seguro de responsabilidad civil, y sus propietarios tendrán que presentar una declaración jurada en la que conste el cumplimiento de las disposiciones de seguridad. Como beneficio, las unidades registradas podrán ser incluidas en un programa de difusión promovido por el Gobierno porteño.
Para especialistas y organizaciones de inquilinos, en vez de regular el impacto que generan las plataformas en el mercado de alquileres, la norma legaliza las arbitrariedades que vienen sucediendo de hecho. “Es una ley a medida de Airbnb”, sintetizaron desde la organización Inquilinos Agrupados. Permite, por ejemplo, que el 75% de un mismo edificio sea destinado a alquiler turístico, con lo cual blanquea la construcción de viviendas como negocio, y no diferencia a grandes inversores multipropietarios de quienes deciden alquilar su vivienda de forma esporádica para complementar ingresos. La observación no es para nada menor: según el informe del CEM, en Buenos Aires tan sólo 68 anfitriones administran 1.536 viviendas completas.
La principal crítica que se le realiza al proyecto es que no diferencia aquellas situaciones que involucran a grandes inversores multipropietarios que realizan negocios inmobiliarios de quienes deciden cohabitar (alquilando una habitación de su vivienda) o alquilar su vivienda de forma esporádica para complementar ingresos. La observación no es para nada menor: según el informe del CEM, en Buenos Aires tan sólo 68 anfitriones administran 1.536 viviendas completas.
A su vez, la ley consolida una desigualdad en relación al ejercicio de actividades locativas. “A diferencia de otros actores del mercado inmobiliario -aseguran desde el CELS- la actividad de alquileres temporarios no paga cánones ni contribuciones por el ejercicio de una actividad lucrativa, cuyas consecuencias, como la suba de precios de los alquileres formales, deben ser soportados por toda la sociedad”.
Por eso, para el organismo de Derechos Humanos la iniciativa votada fomenta indirectamente el cambio de uso de las viviendas de residenciales a turísticas y desprotege a inquilinos e inquilinas, yendo a contramano de lo que se buscó al reducir los costos de ingreso con la ley 5859 del 2017 o con la ley de alquileres nacional votada recientemente en la cámara de diputados.
El coordinador del Programa de Atención a Inquilinos de la Defensoría porteña Fernando Muñoz considera que no se puede discutir el alquiler temporario sin tener en cuenta la crisis que se vive en la Ciudad y enumera:
-Buenos Aires es la ciudad que tiene la mayor cantidad de viviendas por habitante en la región –una cada dos personas- y a su vez tiene el record de 130 mil viviendas vacías.
-La población se mantiene estable desde 1947 pero, pese al boom inmobiliario que se vive hace una década, cada año hay menos propietarios y más inquilinos, que hoy en día pagan los alquileres más caros de la historia, porque representan más del 50% de sus ingresos.
En este contexto se discute la ciudad turística y se formaliza algo que ya sucede: el alquiler temporario para personas residentes. “El Gobierno posibilita más negocios para postergar la crisis. No solo habilita a los desarrolladores inmobiliarios, también democratiza el alquiler temporario para que cualquiera pueda alquilar de esta forma”, advierte Muñoz y apunta contra las inmobiliarias: “da pena ver que alquilan departamentos que deberían ser para vivienda convencional y los ponen como temporarios para poder cobrar comisión y cambiar el precio cada tres o seis meses”.
Para Muñoz, esta ‘democratización del negocio’ tiene fecha de vencimiento. “Evidentemente, son muchos los que se benefician ahora, pero esto es un negocio para jugadores poderosos, aquellos con 500 u 800 propiedades. Esos son los que se van a terminar comiendo hasta las inmobiliarias. Es un círculo de negocios cada vez más alejado del derecho al acceso a la vivienda”.
Atrapados
¿Se puede huir? “Evaluamos salir de Capital –cuenta José Luis- pero ahí te engancha la perversión de las inmobiliarias: 258 mil pesos para poder entrar, 50 mil de depósito, 77 mil de honorarios para una inmobiliaria que yo ni pedí. Es delirante”.
Claudia, la propietaria, vuelve a llamar. Sigue con la idea de la indemnización, pero de los 335 mil pesos iniciales ahora pide 38 mil. También quiere subir el alquiler de 24 mil a 40 mil pesos y que se vaya actualizando mes a mes según la inflación.
José Luis escucha en silencio. “Siento que estamos atrapados”, dirá más tarde. Y no habla sólo por él.