Alquilar es imposible en la Ciudad
En la ciudad de Buenos Aires el alquiler de un departamento monoambiente tiene un valor promedio de $9500, uno de dos ambientes se alquila en $12000 y uno tres ambientes en $17.200. El piso del metro cuadrado en alquiler alcanza los $282. Esto implica que la proporción de un salario que se destina al alquiler supera el 50%, duplicando el promedio histórico de 25%. En tanto que las expensas, representan hasta el 25% del precio de alquiler. Los inquilinos de monoambientes pagan en concepto de expensas un promedio de $2258; los de dos ambientes $2736 y los de tres ambientes, $3931.
Estas cifras surgen del primer relevamiento integral del mercado de alquileres impulsado por el Programa de Atención a Inquilinos de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad. El informe, que abarca todos los aspectos centrales que hacen a la locación de viviendas con fines habitacionales, se realizó del 13 al 29 de agosto de este año a partir de la recopilación de datos provistos por el portal de búsqueda de inmuebles Argenprop.
Indexación semestral y anual
El estudio indica que en el 77,2% de los casos relevados, los contratos establecen aumentos de precio cada seis meses y solo el 22,8% lo hacen anualmente. Los aumentos semestrales son, en promedio, del 14,3%; mientras que los aumentos anuales alcanzan el 30,68%.
Oferta barrio por barrio
El universo estudiado se corresponde con las unidades de 1, 2 y 3 ambientes ubicadas en los diez barrios con mayor oferta de departamentos en alquiler. El informe comienza con una caracterización de la oferta de departamentos en alquiler según su ubicación geográfica, su tamaño y su antigüedad. Luego se analiza el precio promedio de alquiler y expensas, haciendo un desglose por barrio y finalmente, se analizan los requisitos que deben cumplir los inquilinos para acceder al mercado formal de viviendas.
La oferta de departamentos en alquiler se concentra principalmente en diez barrios del corredor norte y centro de la Ciudad, totalizando el 73,28% de las unidades disponibles. Considerando estos barrios, Palermo es el que presenta los precios más elevados, seguido de Recoleta, Belgrano y Nuñez. En sentido contrario, Flores, Villa del Parque y Villa Urquiza son los barrios con precios menos elevados. Palermo, es el barrio con mayor cantidad de unidades disponibles: concentra el 14,44% de la oferta. Le siguen: Recoleta (12,7%), Belgrano (11,77%), Centro (9,79%), Caballito (7,55%), Flores (4,24%), Almagro (3,93%), Villa Urquiza (3,65%), Villa del Parque (2,58%) y Nuñez (2,56%).
En conjunto, estos diez barrios concentran el 73,28% del total de la oferta. El 26,72% restante se encuentra diseminado en otros 35 barrios, de los cuales ninguno supera el 1% del total de la oferta, siendo los barrios del sur de la Ciudad los que presentan la menor cantidad de unidades disponibles.
¿Qué se ofrece?
Con un 38,96% de la oferta, los anuncios de departamentos de dos ambientes son los que predominan. Más atrás se encuentran los de tres ambientes (24,14%), los monoambientes (17,85%) y la sumatoria de los departamentos de cuatro o más ambientes (19,03%). De acuerdo a los anuncios relevados, los departamentos de un ambiente cuentan, en promedio, con 31,96 m2 cubiertos; los de dos ambientes, con 42,6 m2 cubiertos y los de tres ambientes, con 67,02 m2 cubiertos.
En relación a la antigüedad de los departamentos, está repartida en porciones similares entre los que tienen más y menos de 20 años de antigüedad, destacándose la rápida incorporación de unidades nuevas o “a estrenar”. Comparando los datos de antigüedad y cantidad de ambientes, se observa que los departamentos más nuevos son, a su vez, los más pequeños. En promedio, la antigüedad de los monoambientes es de 19,57 años; la antigüedad de los dos ambientes es de 25,5 años y la antigüedad de los tres ambientes es de 33,31 años; siendo 25,89 años la antigüedad promedio del parque de viviendas en alquiler de la Ciudad de Buenos Aires.
Requisitos para alquilar
En relación a los requisitos que debe cumplir el inquilino para firmar o renovar un contrato de alquiler se destaca que en la totalidad de los anuncios se pide un depósito de entre uno y dos meses de alquiler, una garantía que –mayormente- debe ser un inmueble de un familiar directo en la Ciudad de Buenos Aires y demostrar ingresos suficientes para afrontar el pago del alquiler.
Existen tres grandes requisitos de ingreso que aparecen en todos los anuncios relevados.
- En primer lugar, el inquilino debe demostrar ingresos suficientes para afrontar el pago del alquiler, presentando recibos de sueldo que tripliquen –al menos- el precio de la locación. Este requisito no está legislado y constituye una barrera de acceso al mercado formal de alquileres para jubilados, monotributistas y trabajadores informales.
- El segundo requisito comprende una suma de dinero a manera de garantía. A grosso modo, se observa que en el 58% de los anuncios se pide un mes de alquiler y en el 42% restante, dos meses de alquiler; y la única distinción consiste en qué mes del contrato se considera para calcular el depósito.
- El tercer requisito exige al inquilino es que presente una garantía. En el 64,6% de los casos, se aceptan únicamente garantías propietarias de la Ciudad de Buenos Aires, en el 9,7% de los casos se aceptan garantías del Gran Buenos Aires, en el 0,7% se aceptan garantías de cualquier ciudad del país y en el 25% restante, se aceptan seguros de caución. Este requisito, que no está legislado, constituye la principal barrera de acceso al mercado formal de alquileres.
Incumplimiento Legal
Se registra un notable incumplimiento por parte del mercado inmobiliario a dos leyes locales. La Ley 5859 (que prohíbe a las inmobiliarias cobrarle comisión al inquilino) establece que cada anuncio de viviendas en alquiler debe finalizar con una leyenda que da cuenta de esa prohibición. En este trabajo comprobamos que solo el 6,7% de los corredores inmobiliarios cumple ese artículo de la legislación. Por otro lado, la Ley 5115 establece que los anuncios deben informar sobre la accesibilidad de las viviendas para personas con discapacidad. Sin embargo, solo el 1% de los avisos incluyen esa información.
En septiembre de 2017 entró en vigencia en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires la Ley 5859. La normativa aprobada por la Legislatura porteña establece que las inmobiliarias tienen prohibido cobrarles comisión a los inquilinos, siendo los propietarios de las viviendas quienes deben afrontar esa comisión.
A través de la metodología utilizada para realizar este informe no es posible determinar si la ley se cumple y en qué porcentaje, ya que las inmobiliarias incumplidoras no lo publican abiertamente en los anuncios de alquiler. Sin embargo, la Ley 5859 establece que todo ofrecimiento publicitario de locación de inmuebles que se emita vía páginas web debe contener la siguiente leyenda:
“Para los casos de alquiler de vivienda, el monto máximo de comisión que se le puede requerir a los propietarios será el equivalente al cuatro con quince centésimos por ciento (4,15%) del valor total del respectivo contrato. Se encuentra prohibido cobrar a los inquilinos que sean personas físicas comisiones inmobiliarias y gastos de gestoría de informes”.
De total de anuncios analizados para este trabajo, pudimos constatar que el 93,3% de los mismos no incluyen esta leyenda al finalizar la publicación y solo el 6,7% de los corredores inmobiliarios cumple ese artículo de la legislación.
En diciembre de 2014 entró en vigencia en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires la Ley 5115. La normativa aprobada por la Legislatura porteña establece que “los avisos publicados por corredores inmobiliarios por cualquier medio gráfico o informático, que promuevan operaciones inmobiliarias, deberán contener información acerca de las condiciones de accesibilidad para las personas con discapacidades físicas” y agrega que los avisos mencionados deben incluir un indicador gráfico de accesibilidad y/o la palabra “accesible”.
De total de anuncios analizados para este trabajo, pudimos constatar que el incumplimiento de la Ley 5115 es prácticamente total, ya que solo el 1% de los avisos publicitarios estudiados incluyen información sobre la accesibilidad de la vivienda para personas con discapacidad.
¿Dónde recurrir?
La Defensoría del Pueblo, a través de su Programa de Atención a Inquilinos, brinda asesoramiento legal a todos los inquilinos de la Ciudad de Buenos Aires. Para acceder a este servicio, los vecinos deben acercarse a cualquiera de las dos sedes donde funciona el programa, Venezuela 538 o Carabobo 84, de lunes a viernes de 9 a 18 horas. No es necesario sacar turno, la atención es por demanda espontánea y es recomendable acercarse con toda la documentación disponible para que el asesoramiento sea lo más efectivo posible.