Una ley que trampea la urbanización

por Jonatan Baldivieso*

El 18 de septiembre de 2018, el Jefe de Gobierno porteño, Horacio Rodríguez Larreta, remitió a la Legislatura de la Ciudad el proyecto de ley (Expte. N° 2736-J-2018) que tiene por objeto la re-urbanización del Barrio “Padre Carlos Mugica 2. En el mismo, pone de manifiesto su intención de transformar un proceso de integración social y urbana de un Barrio Popular en un proceso de expulsión de su población y quebrando de identidad barrial para que el suelo se explotado por el mercado inmobiliario.

¿Cuál es una de las principales directrices de un proceso de integración social y urbana?
Que el Barrio Carlos Mugica, no sea destruido en su totalidad y reemplazada la población que vive en dicho sector de la ciudad. Al contrario, la integración implica que en dicho barrio se acceda en forma igualitaria a los servicios públicos y equipamiento que brinda toda la Ciudad, a la vez que se reconozca la identidad, la cultura, la morfología y los lazos sociales y económicos que fue construyendo su actual población. Y, además, que dicha integración social y urbana permanezca en el tiempo, no esté pensada para una integración inmediata que permita luego una expulsión de las familias a futuro por la presión del mercado inmobiliario. Integrar antes que nada es no permitir que sea el mercado inmobiliario el que decida quién puede y quién no puede vivir en la ciudad..

¿Cuál es el esquema de expulsión del barrio y de entrega de tierras públicas al mercado especulativo inmobiliario?

1.- El artículo 55 del proyecto de ley establece: “Los cargos sobre las parcelas y/o unidades funcionales definidos en los artículos 48° y 50 podrán ser modificados en tanto se cumplan los incisos a) y b) del artículo 53 de la presente norma y además:
a) Se resguarde el porcentaje de usos permitidos dispuestos en la Normativa Urbanística que como Anexo II forma parte la presente ley.
b) El comprador abone (tres) veces el valor de la hipoteca por adelantado, en concepto de carga en favor del proceso de re-urbanización del Barrio Padre Carlos Mugica o para otros procesos análogos de integración social y urbana dentro de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires”.

2.- Si bien los artículos 48 y 50 del proyecto de ley establecen que la escrituración de las parcelas a las familias del Barrio tendrán como cargo ser destinadas a vivienda única y de ocupación permanente y, en el caso de las escrituraciones a asociaciones civiles tendrán como cargo ser destinadas a uso social o comunitario; el artículo 53 del proyecto de ley autoriza a las familias del barrio, que serán las nuevas propietarias, a vender su vivienda siempre y cuando demuestren que cuentan con otra solución habitacional definitiva y cancelen el valor total de la hipoteca constituida sobre el inmueble.

3.- Se establece que aún cuando las familias del barrio, constituidas en las primeras propietarias, vendan su vivienda, sobre ésta continuará vigente el cargo de ser destinadas a viviendas únicas y de ocupación permanente.

4.- Este cargo desaparece si el nuevo comprador le paga al GCBA tres (3) veces el valor de la hipoteca por adelantado.
Es decir, la tierra pública se transformará en tierra con destino a vivienda social cuando pasen a propiedad de las familias que actualmente viven en el barrio para luego pasar a ser tierra para la especulación inmobiliaria cuando los futuros compradores paguen al Gobierno porteño tres hipotecas y queden liberados de todo cargo social.
En definitiva, Larreta está pidiendo a la Legislatura autorización para que la tierra pública que actualmente está ocupada por un Barrio Popular termine finalmente en manos del mercado especulativo inmobiliario. Este proyecto de ley tiene como primer objetivo que la tierra que se encuentra fuera del comercio por ser pública, por ser de la ciudad, sea mercantilizada, es decir, ingrese al mercado inmobiliario y quede simplemente sujeta a los mandatos de criterios puramente económicos sin la necesidad de cumplir ningún fin social.
Cabe destacar que las hipotecas estarán en pesos y, por lo tanto, este valor de referencia se irá licuando con el paso del tiempo. Este valor objetivo que deberá pagarse para eliminar el cargo de vivienda única dentro de diez años se habrá despreciado considerablemente. Esto hará que el precio suelo deje de estar destinado a vivienda social, en la medida que sea insignificante para los interesados en hacerse de este suelo tan valioso.
Además, de acuerdo al artículo 59 del proyecto de ley, el espacio aéreo no edificado puede quedar en manos del Gobierno porteño en el caso que una familia no manifieste la voluntad de adquirir el dominio sobre dicha superficie no construida del lote o si no cuenta con los ingresos suficientes. En estos casos, el valor de la hipoteca también será inferior haciendo más accesible el pago de las tres hipotecas para los futuros privados que deseen eliminar el referido cargo.

5.- Colabora con este objetivo, la desprotección en la que quedarán las familias del barrio por el shock económico que implica pasar de la informalidad a la formalidad. Las familias deberán pagar de un momento a otro, sin que puedan adaptarse y en un contexto de grave recesión económica del país, el crédito por la vivienda que adquirirán en propiedad, las expensas, los servicios públicos, los impuestos inmobiliarios, etc.
El proyecto de ley no tiene ningún esquema de protección de las familias para que el peso de las deudas y los costos económicos de la formalidad no sean un arma de presión para que decidan vender su propiedad o para que no terminen sin servicios públicos por falta de pago.
Solamente en el artículo 28 se establece: “La autoridad de aplicación realzará las gestiones que resulten necesarias ante las empresas prestatarias de los servicios públicos, los entes reguladores y cualquier otro organismo nacional y/o local competente, a fin de posibilitar el acceso a reducciones tarifarías suficientes, para que los costos para los/as beneficiarios/as sean en la medida de sus capacidades y sin perjuicio de su subsistencia”.
En el proyecto de ley, la protección de las familias queda sujeta no a un resultado cierto sino a meras gestiones cuyo éxito dependerán de la voluntad de las prestatarias de los servicios públicos. No se dispuso ningún mecanismo de subsidio, ayuda económica u otra herramienta para evitar los efectos que genera el endeudamiento o los cortes de los servicios públicos.
Los límites establecidos en el proyecto de ley en relación al tope del monto de las cuotas no incluye el importe que se deberá pagar en calidad de impuestos y servicios que se sumarán a dicha cuota, y que en conjunto erosionarán sustancialmente las economías domésticas.
En el relevamiento que hizo el gobierno en el año 2017, el 68,8 de los hogares se encontraba bajo la Línea de Pobreza.

6.- Este proyecto de ley pretende que el Barrio pierda todo poder de decisión en relación a su proceso de integración social y urbana. Los derechos y la dignidad política del barrio se traducen en la facultad de tomar decisiones conjuntamente con el Gobierno porteño. Al contrario, los representantes del Barrio y, por ende, éste en su totalidad, se transforman en meros consejeros del gobierno con facultad solamente para realizar recomendaciones no vinculantes. Las decisiones quedan en cabeza de los funcionarios que no tendrán ninguna obligación de consensuarlas con el barrio. Esto surge con claridad de los artículos 6 y 8 del proyecto de ley que, en vez de crear una Mesa de Gestión Participativa como en las otras villas de la ciudad, crea el “Consejo Consultivo para la Gestión Participativa del Proceso de Re-urbanización del Barrio Padre Carlos Mugica”.

7.- El proyecto de ley pretende eliminar en forma integra el sector Bajo Autopista del Barrio (artículo 35 inciso b) sin brindar razones técnicas ni fundamentos de dicha decisión. La voluntad manifiesta del gobierno es aprovechar todas las medidas y excusas para liberar suelo del Barrio para el futuro ingreso de comercios foráneos u otras actividades que compitan y destruyan la economía productiva y de servicios local.
El artículo 22 del proyecto de ley establece que la Autopista Presidente Arturo Umberto Illia se transformará en un “parque metropolitano”. Cabe aclarar que este “Parque” no puede considerarse un espacio verde por no contar con suelo absorbente tal como lo define el Código de Planeamiento Urbano. Además, sólo se exige el 65% de espacio verde del total de la superficie de la ex Autopista. Más allá de esto, esta decisión destruye el argumento del gobierno para forzar la relocalización de todo el sector Bajo Autopista. El gobierno expresaba que las familias por cuestiones ambientales no deberían vivir bajo una autopista. La autopista dejará de existir para transformarse en un “Parque Metropolitano”. ¿Por qué el gobierno insiste en relocalizar en forma íntegra la totalidad de un sector del barrio? Para liberar en forma interrumpida tierra del Barrio para instalar nuevos comercios importados para desmantelar la economía del barrio.

8.- Otra forma de desmantelar la estructura económica del barrio para debilitar económicamente a las familias está dispuesta en el artículo 71 del proyecto de ley que permite al gobierno instalar nuevas actividades económicas que no sean llevadas adelante por los actuales habitantes siempre y cuando dichos proyectos productivos generen al menos un 20% de empleo formal en beneficio de los/as vecinos/as del Barrio.
Iniciativa destinada a la transformación del barrio no para sus habitantes sino para los nuevos emprendimientos que el GCBA tiene pensado para ese sector de la ciudad que es uno de los más valiosos por su ubicación.

9.- El anterior proyecto de integración social y urbana del barrio (Dictamen aprobado en el año 2011 en cumplimiento de la Ley N° 3.343) establecía la construcción de 2.500 viviendas nuevas. Este proyecto de ley no establece cantidad de viviendas nuevas pero el Gobierno porteño informó, el 24 de septiembre en la Legislatura de la ciudad, que las viviendas nuevas serán menos de 1.200. Es decir, más de la mitad de viviendas no se construirán y la altura de los complejos habitacionales no superarán los tres piso pisos. Esto tiene como objetivo impedir que el Barrio se consolide con viviendas nuevas. De esta manera que a los desarrolladores inmobiliarios le resultará más fácil comprar complejos habitacionales con menos unidades funcionales.

10.- En el proyecto de ley, el gobierno se reserva inmensos predios como zonificación Urbanización Futura. De acuerdo al texto del proyecto de ley, estos distritos estarán destinados a desarrollos urbanos integrales que exigen un plan de conjunto previo, en base a normas y programas especiales. Es decir, se extraen estas superficies del predio del proceso de integración social y urbana para ser destinados a futuro, seguramente, a emprendimientos inmobiliarios privados.

11.- El proyecto de ley no establece cuál será el valor que deberán pagar las familias por sus viviendas. Decenas de familias ya fueron relocalizadas en las viviendas terminadas del Conjunto Habitacional Containera y aún no saben el precio que deberán pagar en cuotas.

12.- A pesar de que la Ley N° 3.343 prohíbe los desalojos forzosos, la Secretaría de Integración Social y Urbana, realizó varios desalojos violentos de familias que no estaban de acuerdo con relocalizarse. Cualquier voluntad contraria a los intereses del gobierno, son respondidas por parte de la secretaría con represión, violencia o amenazas.
En esta línea, en el proyecto de ley no contempla, de manera expresa, la prohibición de desalojos forzosos del barrio.

13. Todas estas propuestas del proyecto de ley se enmarcan en la voluntad explícita del gobierno del Pro de re-urbanizar el Barrio Carlos Mugica a través del mercado inmobiliario. Esto implica expulsión de su población a largo plazo y la transformación íntegra del barrio de acuerdo a los designios del capital financiero inmobiliario.

La sociedad porteña está destinando ingente recursos (endeudamiento, venta de otras tierras públicas, recursos presupuestarios, etc.) porque cree que lo mejor para la ciudad es caminar hacia la integración social y urbana de cada sector de la ciudad y que ésta perdure en el futuro. En cambio, el gobierno de Larreta está usando todos estos recursos que nos pertenecen para facilitar que los desarrolladores inmobiliarios se hagan de estos suelos tan codiciados. Pues, no estarán destinados a las familias que necesitan vivienda sino a aquellos sectores de mayores recursos económicos de la sociedad y para fines financieros-especulativos.

* Presidente del Observatorio del Derecho a la Ciudad

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