Expensas Comunes: Claves a Tener en Cuenta
Por Marcela Romano
Desterrar algunas creencias y advertir sobre su incumplimiento es la finalidad del presente artículo.
El principio establecido por la ley 13.512 de Propiedad Horizontal estipula en el art 17 la obligación que tienen los copropietarios de contribuir al pago de las expensas y primas del seguro total del edificio, la deuda de expensas, por su naturaleza real, va a perseguir al departamento independientemente que la deuda sea de su propietario actual o anterior.
Por ello hace a la buena practica notarial que al momento del traslado de dominio del bien inmueble se solicite el certificado de deudas de expensas emitido por el administrador del consorcio respectivo; de forma tal que el nuevo propietario no deba asumir deudas anteriores a la adquisición de la titularidad del inmueble y en el supuesto de existir deudas el notario debe proceder a su retención.
Esta obligación tiene carácter de titulo ejecutivo. Su sola mora produce el derecho al consorcio de iniciar su cobro judicial sin necesidad de interpelación previa (vale decir intimaciones por medio de carta documento).
Es posible proceder a la traba e inscripción del embargo aun antes del traslado del escrito de inicio de la ejecución, ignorando el moroso que su inmueble se encuentra embargado.
La naturaleza del proceso hace que el moroso cuente con plazos muy cortos para oponer excepciones, es decir, defenderse en la acción judicial entablada. Pasado ese tiempo el momento procesal precluyó y será extemporánea la presentación que se realice, consecuentemente el Juez no la tendrá en cuenta al momento del dictado de la sentencia de trance y remate.
A veces el deudor se ve imposibilitado de pagar y se queda tranquilo dado que su inmueble se encuentra afectado al Régimen de Familia; en verdad es un error por que la obligación de contribuir al pago de los servicios comunes es anterior en el tiempo que la afectación al régimen de bien de familia, es decir que el representante legal del consorcio puede pedir su desafectación y cobrarse su deuda.
En síntesis lo dicho solo intenta advertir al titular de un inmueble con deudas de expensas la importancia de un asesoramiento adecuado y eficaz y procurar evitar un juicio de este tipo con la firma y cumplimiento de acuerdos extrajudiciales; y al representante legal de un consorcio hacerle saber que cuenta con múltiples herramientas legales que preservan la solvencia económica de la propiedad horizontal y redundan en el mantenimiento del valor inmobiliario de todos los copropietarios.